Todas las estadísticas publicadas en las últimas semanas apuntan a que el sector inmobiliario residencial en España se ha recuperado de manera global. Los profesionales que nos dedicamos a este sector matizamos que esta recuperación es asimétrica por geografías, ya que en algunas zonas de España todavía existen caídas de precios.
El ciclo inmobiliario en el que nos encontramos, que ha sido reiterativo en los últimos 70 años, está en fase alcista y las discusiones ahora se centran en si éste durará hasta el 2020 o el 2025, si los precios de media van a crecer un 4% o un 6%, o si el número de transacciones llegará a las 550.000 viviendas al año -de las que 175.000 viviendas serán de nueva construcción-.
En este contexto y a día de hoy, todo indica que invertir en el mercado inmobiliario es una buena oportunidad para batir las medias del sector y buscar las mejores rentabilidades (entre el 2% y el 8%). Además, el mercado del alquiler está creciendo -un 30% de la población ya vive de alquiler- y los precios de los mismos también se incrementan a buen ritmo.
¿Cómo podemos seleccionar entonces la mejor oportunidad para invertir?, identificar las mejores opciones de inversión no es una tarea sencilla, pero podemos ayudarnos de dos útiles técnicas: seguir a los promotores y recabar el máximo de información a través de la Red.
La importancia de ver qué están haciendo los promotores inmobiliarios radica en que uno de los mejores síntomas de la recuperación del sector es la aparición de las grúas en nuestras ciudades. Y es que son el mejor indicio para invertir en el mercado inmobiliario. Si un promotor -el profesional que transforma el suelo en vivienda- comienza a día de hoy una promoción es que tiene preventas, y por tanto, tiene testada la demanda de la zona.
Analizar donde están ubicadas estas nuevas promociones es un primer paso para centrar esfuerzos. Cabe señalar que, en 2016, cerca del 50% de las nuevas promociones se concentró en Madrid; el 30% entre Barcelona, Alicante, Málaga, Zaragoza y Bilbao; y el 20% restante se repartió por el resto de provincias españolas.
Seguir a los líderes del mercado también ofrece muchas pistas porque disponen, más que nunca, de una información de calidad. El pasado año, en toda España, no sumaban más de 400 promotoras que se distribuían de la siguiente forma: 100 eran cooperativas con una cuota de mercado del 25%; 2 servicers, con una cuota del 12%; 5 empresas públicas con una cuota del 1%; 15 nuevos actores del mercado (con algún viejo conocido entre ellos) suman otro 25% del mercado; y el 30% restante estaba repartido entre cerca de 200 promotores, de los que el 40% tiene una única promoción.
La otra técnica para ayudarnos a encontrar la mejor información es la utilización de la tecnología. Existen múltiples páginas web y apps ofrecidas por bancos, tasadoras o empresas tecnológicas, que permiten calcular el valor de una vivienda con datos estadísticos de la zona, transacciones reales, interés en la zona por número de clicks e incluso algunas de estas herramientas dan proyecciones a futuro por módicas cantidades.
Estos portales web permiten conocer los rangos de precios, ver vídeos de viviendas similares, ofrecen visitas virtuales y acceder a informes extensos de mercado y de tendencias de los potenciales compradores.
Esta información está al alcance de todos, ya no es un mercado opaco que solo conocían los promotores locales. Algunos servicers tienen cientos de miles de clientes con nombres y apellidos que buscan casa en zonas concretas y que ellos no pueden satisfacer. Por ello, es una buena práctica recoger toda la información pública de la zona que nos interese y ver qué ha pasado y que dicen que puede pasar.
Y por supuesto, hay que utilizar el sentido común e invertir en lo que uno conoce, sin precipitarse, buscando una rentabilidad realista y valorando los riesgos (no es lo mismo el centro de Madrid que el de Málaga, menor riesgo implica menor rentabilidad), considerando en los gastos de la inversión (IBIs, Comunidades de propietarios, seguros,…), y marcándose plazos y objetivos alcanzables. Un último consejo que siempre repetimos: no se olvide de la due diligence pre-compra si no tiene conocimientos técnicos (arquitecto o aparejador), comerciales (comercializadores), financieros (economistas) y legal (abogados) para asegurarse lo que está comprando.
Gonzalo Gallego
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