En 2016 el sector inmobiliario consolida el inicio de un nuevo ciclo alcista con pilares muy distintos a los que soportaban esta industria antes de la crisis. Hay mucho que desarrollar sobre esto, sin embargo he optado por exponer las claves de este nuevo escenario con comentarios reducidos, con el fin de compartir un mayor número de observaciones, una visión muy genérica del sector y una lectura más dinámica. A vuestra disposición quedo para profundizar o aportar datos.
Estas son algunas de las claves del nuevo escenario, segmentos y protagonistas.
Nuevo modelo de negocio. Capital, financiación y gestión juegan un papel conjunto, que alineado con las necesidades de oferta y demanda debe garantizar un crecimiento sostenible hacia la creación de valor.
Profesionalización. El sector inmobiliario en España tiende a una mayor profesionalización. Los inversores tienen un perfil más especializado, se asesoran y hacen análisis objetivos y racionales, basan sus decisiones de inversión y de gestión en argumentos financieros y de mercado sostenibles.
Mercado inmobiliario favorable. Datos macro y micro favorables, liquidez en los mercados de capital y un escenario de tipos bajos, hace del inmobiliario atractivo frente a otras alternativas de inversión. La recuperación del sector es patente y marca un inicio de ciclo que ofrece diversas oportunidades.
Reactivación de la financiación. La recuperación de la financiación permite que la inversión nacional se recupere fortaleciendo el sector. A la financiación bancaria tradicional se unen modelos de financiación alternativa ya consolidados en otros países. La estrategia, plazos y costes de la inversión son determinantes.
Nuevos actores con perfiles y estrategias diferentes. Inversores internacionales con perfiles de inversión heterogéneos se posicionan por tipología de producto. Fondos oportunistas, value added y core plus ya son protagonistas, el inversor institucional core, más sensible al riesgo tiene aún un interés latente por el mercado español en general.
Inversor Value added. Destacar el perfil de inversor que aporta valor con estrategias creativas de reposicionamiento en activos bien ubicados pero no actualizados a los usos y necesidades del mercado actual.
SOCIMI’s Vehículo de inversión basado en las REITs -1960-, Son sociedades cotizadas que invierten en inmobiliario con componente patrimonialista y fiscalmente atractivas. Garantizan la capacidad de gestión efectiva siendo además un instrumento para atraer capital local y foráneo, fomentando un modelo de inversión indirecta en el sector, incluso para los pequeños inversores. Las SOCIMIs han sido claves en la recuperación, acaparando el 48% del total de la inversión en 2015.
Especialización por subsectores La especialización por uso de activos concretos aporta valor al modelo de negocio siendo los portfolios más eficientes, competitivos y capaces de ofrecer confianza.
Escasez de producto prime. La limitada oferta de producto de calidad en zonas prime provoca un incremento en precios y compresión de yields. Esto afecta a los inversores institucionales con perfil Core.
Promoción y desarrollo. La inversión a riesgo con promoción y desarrollos residenciales o terciarios se limita a zonas urbanas muy consolidadas o llaves en mano. El modelo de promoción cambia; más profesional, con un plan de negocio adaptado a mercado, la financiación de los proyectos será más moderada.
Sostenibilidad. Implantación en los activos de estándares de sostenibilidad y eficiencia energética con certificación internacionales como BREEAM o LEED o el español VERDE.
Protagonistas
Entidades financieras. Gestionando activos adjudicados han creado plataformas que han acabado especializándose, han venido para quedarse, incluso jugarán un papel promotor.
Fondos internacionales. Muy especializados y con diferentes perfiles; core, core plus, value added, opportunistic.
SAREB. Protagonista por el enorme volumen de activos a desinvertir muy heterogéneos y dispersos.
Administración pública. Con tendencia a vender propiedades y optimizar los espacios que ocupa.
Family offices. Inversores activos con conocimiento local y con necesidad, en general, de profesionalizar la gestión de sus portfolios.
SOCIMIs. Patrimonialistas cotizadas, con gestión profesional y que además ofrece un modelo de inversión indirecta en el sector para grandes y pequeños inversores.
Aseguradoras y patrimonialistas. Actores tradicionales, con perfil más conservador y aversión al riesgo.
Algún comentario sobre los segmentos del mercado
Oficinas y retail, son los usos más atractivos en nuestro país y por tanto los que más mayor actividad inversora están registrando. Destacar que la oferta prime de estos usos en las principales ciudades se están agotando, empujando a los inversores a valorar la adquisición de activos de mayor riesgo en localizaciones más secundarias.
Centros comerciales con sub-segmentos como parques de medianas, centros de ocio o Factory outlets, son igualmente muy demandados por inversores, en este caso inversores especializados. Actualmente las tendencias de consumo son cambiantes y este segmento precisa de una gestión muy específica y especializada.
Las plataformas logísticas, actualmente el uso con más recorrido, existe escasez de producto de calidad, los proyectos llave en mano han sido los más apoyados por los inversores. Directamente relacionado con el consumo, la recuperación de la demanda interna y exportaciones, además de la tendencia del e-commerce, genera atractivo entre inversores potenciales.
El comportamiento de la inversión en hoteles, tanto urbanos como turísticos o vacacionales, es igualmente favorable con un alto nivel de ocupación ligado a un incremento extraordinario de los turistas extranjeros y del gasto medio por turista en nuestro país.
En residencial, existe una demanda contenida pero mucho producto aún por ser absorbido, la financiación vuelve pero el esfuerzo de capital es mayor. Este segmento presenta aún signos más tímidos de crecimiento, limitando la demanda a zonas consolidadas de grandes ciudades. Igualmente las operaciones en residencial turístico se limitan a zonas específicas tradicionalmente atractivas como Marbella.
El suelo, por su parte, necesita aún de una mayor recuperación de la actividad promotora.
Por último el segmento de activos alternativos entre los que destacar especialmente las residencias de estudiantes y hospitales.
Despedirme con un dato significativo de la recuperación del sector; en 2015 Fondos, aseguradoras y SOCIMIs protagonizaron compras de oficinas, activos comerciales, naves y hoteles por valor de €10.800 millones, superando los €10.200 millones invertidos en 2014. €30.000 millones de inversión comercial inmobiliaria en España en los últimos dos años.
Ignacio López-Tolosa
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